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Actualités - Droit des affaires

FIXATION DU LOYER DU BAIL RENOUVELE

Février 2019

Lorsque le contrat le prévoit, les parties à un bail commercial peuvent recourir au juge des loyers pour fixer le loyer minimum garanti du bail renouvelé à la valeur locative.

Un bail commercial est conclu entre deux sociétés. Le contrat stipule un loyer égal à 7% du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par le locataire dans les lieux loués. Il prévoit également un loyer minimum garanti fixé, à l’occasion de chaque renouvellement, à la valeur locative dont l’évaluation est confiée au juge des loyers commerciaux.

À l’occasion du renouvellement du bail, le bailleur entend réévaluer le loyer minimum. Il saisit le juge à cette fin.

Sa demande est écartée par la cour d’appel selon laquelle les parties ne peuvent confier au juge des loyers la mission de fixer le plancher du loyer à la valeur locative alors que cette dernière ne peut s’envisager que comme étant un plafond.

La loi prévoit en effet le plafonnement du loyer renouvelé à la valeur locative (c. com. art. L. 145-33). Mais les parties sont libres de déroger aux dispositions légales relatives à la fixation du loyer du bail renouvelé. Ce qu’elles avaient fait ici.

L’arrêt d’appel est donc censuré par la Cour de cassation. Les parties se sont accordées sur un loyer calculé sur la base du chiffre d’affaires du locataire, ne pouvant être inférieur à la valeur locative. Rien ne leur interdit alors, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, la valeur locative déterminant ce minimum garanti.

Cass. civ., 3e ch., 29 novembre 2018, n° 17-27798 ; c. com. art. L. 145-33

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